Wet betaalbare huur

De Eerste Kamer debatteerde op dinsdag 18 juni met minister De Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) over de Wet betaalbare huur. Namens de SGP nam Peter Schalk deel aan het debat. Zijn bijdrage is hieronder te lezen.

Na zo'n lange dag is het misschien een goed idee om even naar de Crocussenstraat in Lisse te gaan, waar ik opgegroeid ben. Het is een straatje met allemaal huurwoningen. Auto's waren er nog nauwelijks, dus wij speelden op straat. Af en toe hoorde je zingen: "blijf zitten waar je zit en verroer je niet; hou je adem in en stik niet". Dat kwam bij mij in gedachten toen ik dit wetsvoorstel bestudeerde, dat onder andere gaat om het reguleren van de huurprijzen, die gevoeld worden zodra iemand een nieuw huurcontract krijgt aangeboden. Dat kan je duur komen te staan. Om dat risico te vermijden, dacht ik aan dat rijmpje: blijf zitten waar je zit.

Soms heb je dwingende maatregelen nodig om je doelen te bereiken, maar soms schiet het ook door en raak je verder van huis. Dat risico ziet de fractie van de SGP bij de Wet betaalbare huur, die de bestaande huurprijsbescherming voor het sociale segment wil uitbreiden tot de middenhuur en die vervolgens dwingend oplegt. Op termijn zal er voor zo'n 300.000 huizen een lagere huurprijs betaald gaan worden. Daarbij wordt geschat dat dit gemiddeld om €190 per maand gaat, dus €2.280 per jaar. Het is een gemiddelde, dus er kunnen uitschieters bij zitten. Dat is doorgaans misschien bij kleinere particulieren, die de inkomsten nodig hebben om te kunnen blijven verhuren.

De SGP vindt het natuurlijk ook positief als huurders minder huur hoeven te betalen. De kosten zijn voor velen al hoog en dan is een huurverlaging een welkome meevaller. Bovendien zijn de zich opstapelende problemen voor mensen met een middeninkomen die niet kunnen kopen, heel frustrerend. Denk aan mensen met relevante maatschappelijke beroepen, zoals leraren, verpleegkundigen en politiemensen, die graag dicht bij hun werk wonen. Of denk aan mensen die gezinsuitbreiding krijgen of mantelzorg moeten bieden. Het is heel lastig allemaal en het is begrijpelijk dat we een uitweg zoeken voor deze grote groepen burgers, die wellicht aangewezen zijn op een huurhuis. Begrijpelijk dat we een uitweg zoeken. Maar de vraag is of het lager maken van de huur dé oplossing voor hun probleem is. Dat kan immers weer een heel nieuw mechanisme op gang brengen, zowel voor de forse groep die nu bovenin de sociale huur zit, als voor mensen die denken dat ze wel een hogere huur aankunnen, zodra het middensegment bijna €200 per maand goedkoper wordt.

De vraag is of dit de juiste route is, met name voor de mensen met middeninkomens, die niet meer in aanmerking komen voor sociale huur en dus aangewezen zijn op het middensegment of de vrije huursector. Het probleem is dat deze groep grote moeite heeft om een huis te kopen, met name als ze eenverdiener zijn. De banken zijn dan niet bereid om een hypotheek te verstrekken en dan worden deze mensen terugverwezen naar de huursector, waar ze vervolgens duurder uit zijn dan met een hypotheek. Mijn vraag aan de minister is heel simpel: is hij bereid om met banken te spreken over de voorwaarden voor hypotheken, waarbij er reëel gekeken wordt naar wat lasten voor gezinnen zijn, met name voor eenverdieners?

De bescherming van huurders tegen excessen is een belangrijke reden voor deze wet. Natuurlijk, het uitbuiten van de schaarste kan heel schadelijk zijn, ook voor de bestaanszekerheid van mensen met middeninkomens. Maar het is ook van belang om te kijken naar de effecten van deze wet voor de verhuurders als door deze wetgeving het rendement op het verhuren van huizen zwaar onder druk komt te staan. Om te denken dat de investeringsbereidheid van verhuurders dan op peil blijft, is op z'n minst naïef te noemen. Om vervolgens ook nog te denken dat deze maatregelen stimulerend zullen zijn voor het verduurzamen van woningen, is ronduit onrealistisch. Verhuurders kunnen gaan kiezen voor uitponden, oftewel voor het verkopen van de huurhuizen bij de eerste de beste gelegenheid, dus bij een mutatiemogelijkheid. Dat is slecht voor het huursegment. Dan hebben we straks wel de huurmarkt gereguleerd, maar is het aanbod nog verder verschraald. Om dat te ontmoedigen, zijn er natuurlijk weer andere instrumenten ingezet, zoals de energielabels et cetera. Maar in feite zijn we dan bezig met een strijd tussen de overheid en vastgoedbeheerders, zet tegen zet in een eindeloos schaakspel. Is uitgezocht of investeerders eerder geneigd zullen zijn om op korte termijn woningen te verhandelen in plaats van woningen voor de langere termijn te verhuren, vraag ik aan de minister.

Een ander probleem is dat investeerders zich wel meerdere keren zullen bedenken om nog geld te steken in de woningbouw voor de verhuur. Daardoor valt de bouw voor de middensector misschien wel voor een deel weg, terwijl dat juist ondersteunend is om sociale woningbouw nog haalbaar te maken. Wat straks overblijft, is de dure sector, alleen voor de elite die dat kan betalen. Hierbij heb ik de volgende vragen. Is dit niet een grote aanslag op de huurwoningen in het middensegment? Hoe denkt de minister dat te voorkomen? Zet de regering hier niet haar eigen ambitie klem? Misschien is het niet de eerste zorg voor deze minister, maar wat betekent dit voor de ambities van het komende kabinet? Kortom, de hele woningmarkt komt door diepingrijpende maatregelen onder druk te staan.

Er ontstaat bovendien grote ongelijkheid, want voor iemand die al enige tijd in een middenhuurwoning woont, telt een totaal andere systematiek van huurverhoging dan voor iemand die nieuw komt wonen. Is dat aanvaardbaar vanuit het oogpunt van rechtsongelijkheid? Kan dit een juridisch geschilpunt worden van huurders tegenover de verhuurder, die zich alleen maar kan verschuilen achter de wet?

Er is nog een andere ongelijkheid bij het op één lijn zetten van het middensegment door het hele land. In de Randstad is een woning bouwen nu eenmaal heel wat duurder dan in de Achterhoek of in Drenthe. Hoe ziet de regering dat regionale effect, dat normaal gesproken wel invloed heeft op de huursector?

De SGP vindt het een lastig punt dat de definitie voor een zelfstandige woonruimte wordt gewijzigd. Het wordt nu: "een woonruimte welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben". De Raad van State plaatst kanttekeningen bij deze nieuwe definitie. Zo gaat de definitie in het Burgerlijk Wetboek uit van criteria die toepasbaar zijn op de woning, terwijl deze aanvullende definitie uitgaat van criteria die worden toegepast op de bewoners. Verder grijpt deze definitie in op de rechtszekerheid van huurders, omdat woningdelen praktisch onmogelijk wordt gemaakt, met alle gevolgen voor woonvormen zoals kamerverhuur, voor woningdeelvergunningen of voor andere vormen. Door het maximum van twee personen, tenzij er sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden, worden deze vormen van woningdelen in de praktijk onmogelijk. Dan zullen er dus weer meer woningen nodig zijn. Daarbij gaat het vooral weer om mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur maar ook niet voor een hypotheek. Waarom wordt deze inperking van de definitie toegepast, met name gezien het feit dat er een groot tekort aan woningen is?

Hoe dan ook, deze wet wijzigt de status van een groot aantal woningen die nu geliberaliseerd zijn maar straks onder de gereguleerde categorie woningen vallen. Als gevolg daarvan kunnen verhuurders te maken krijgen met grote inkomensdalingen. Dat kan vooral voor kleine verhuurders tot grote problemen leiden. Daar komt bij dat de huurprijzen vaak met instemming van beide partijen zijn afgesproken. Is de minister er niet net als de SGP voor beducht dat de verhoudingen tussen verhuurders en huurders nodeloos onder druk komen te staan?

Soms horen we het verwijt dat er jojobeleid wordt gevoerd. Dat zien we bijvoorbeeld terug in het puntenaantal dat gebruikt wordt voor de liberaliseringsgrens. Ik kreeg een voorbeeld aangereikt. Ik noem het maar gewoon even. Het gaat om een huis met een waarde van 147 punten. Maar de liberalisatiegrens wijzigt continu. Per 1 juli verandert deze voor de vijfde keer sinds 2022. Op 1 januari 2022 viel de liberalisatiegrens op 140 punten. 1 januari 2023 was die 149. 1 juli van dat jaar was die 136. Op 1 januari 2024 viel die op 148. En op 1 juli 2024, de komende weken, valt de grens op 146 punten. Met de 147 punten die ik in eerste instantie noemde, was het betrokken huis in 2022 geliberaliseerd, in 2023 gereguleerd én geliberaliseerd, begin 2024 weer gereguleerd als sociale huurwoning en over twee weken is het daarmee gereguleerd als middenhuurwoning. Ik kan er geen touw meer aan vastknopen. Hoe reageert de minister op zo'n voorbeeld? Wat betekent dit voor de rechtszekerheid van verhuurders? Is het mogelijk om te stoppen met die snelle wijzigingen en bijvoorbeeld voor drie of vijf jaar grenzen vast te leggen?

Voorzitter, u hoort ongetwijfeld dat mijn fractie kritisch staat tegenover deze ingrijpende wetswijziging, maar uiteraard wacht ik net als u met belangstelling de antwoorden van de minister af.