13 februari 2013
Flexibele hypotheken
In het akkoord over de woonplannen is opgenomen dat hypotheken geflexibiliseerd worden zodat de facto sprake kan zijn van 50% aflossing. Uitgangspunt blijft dat de overheid aflossen fiscaal stimuleert. Aan de fiscale wetgeving verandert niets. Wel zullen belastingdienst en AFM aangeven dat 50% aflossing mogelijk is, mits voldaan wordt aan de wetgeving. Daardoor kunnen kopers desgewenst het volgende product afnemen bij banken (als zij dat aanbieden en in het individuele geval verantwoord achten).
Het product bestaat uit twee leningen. De eerste lening is de standaard annuïtaire lening, conform de huidige wetgeving, die de aankoop volledig financiert (na aftrek van inbreng eigen middelen). Er wordt volledig afgelost via een annuïtair schema in 30 jaar. De tweede lening is een annuïtaire lening die tegelijkertijd wordt afgesproken met een looptijd van 30 jaar en een schuld bij startdatum gelijk aan nul. Deze lening wordt in 30 jaar opgebouwd naar een waarde van 50% van de waarde van de woning bij aankoop (na aftrek van inbreng eigen middelen). Op hetzelfde moment dat een bedrag afgelost wordt op de eerste lening, wordt de helft van dat bedrag toegevoegd aan de tweede lening. Mensen storten dus de aflossing op de rekening van de bank en krijgen de helft van die aflossing terug via de tweede lening op hun rekening. De rente op de eerste lening is aftrekbaar voor de belasting. De rente op de tweede lening niet. Het ministerie zal eisen dat het rentepercentage voor de tweede lening in ieder geval niet lager is dan het rentepercentage voor de eerste lening zodat rente-arbitrage voorkomen wordt en dat beide leningen een hypothecaire lening zijn.
Voor dit product is duidelijk dat over de hele looptijd de kosten hoger zijn dan voor een enkelvoudige lening waarbij 100% afgelost wordt. Maar de eerste 30 jaar zijn de lasten voor de koper lager omdat per saldo minder afgelost wordt. De consument kan zo kiezen tussen een lening met hogere maandlasten en 100% aflossing of een lening met lagere maandlasten en 50% aflossing. Deze variant leidt tot een ongeveer vergelijkbaar risicoprofiel als de tot voor kort vaak gebruikte hypotheekcombinatie van 50% aflossingsvrij en 50% banksparen.
Grafisch ziet het product er uit als weergegeven in onderstaande figuur.
Door de heer van Luijk van Woonvisie Rotterdam is een doorrekening gemaakt van de verschillen in maandlasten van de twee typen leningen. Daarbij is uitgegaan van een lening van 200.000 euro, een looptijd van 30 jaar, een inkomen van 50.000 euro (eenverdiener) en een rente van 5%. De lening met een aflossing van 50% leidt in dit geval tot een netto maandlast die 120 euro lager ligt voor de hele periode. Het eerste jaar levert dit een voordeel op van 16%. Dit percentage loopt af naar 11% in het laatste jaar. Daar staat tegenover dat aan het einde van de looptijd een schuld resteert van 100.000 euro. Overigens is dit, gerekend met 2% inflatie, gelijk aan een bedrag in reële termen van 55.000 euro. Dus in vergelijkbare termen gaat het eigenlijk om een restschuld van 28%. De consument kan dus kiezen voor een hypotheek met 50% aflossing en 120 euro lagere maandlasten en een hypotheek met 100% aflossing.